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什么是開明、合格的業主?
作者:昭通凱旋物業  來源:本站  發表時間:2019/6/27 11:28:48  點擊:44

如何使用自己的物業?

 

歸納起來就是要在合情、合理、合法的三個層面上使用,合情鄰里和睦,合理大家贊許,合法用之不驚!三者界限不十分明顯,但只要遵循,業主就會使用舒適甚至能夠獲得房產所創造的收益。

 

從業主開始擁有使用物業的整個過程中,最可能出現的問題是裝修、出租、處置收益、住改商,占用公共區域等現象,在這些過程中,一旦出現使用不當能夠引起鄰居不滿、物業服務單位的整改通知乃至行政執法機構的處罰、甚至會鄰里對簿公堂。下面我們來具體分析一下,給期盼正確使用物業的業主一個借鑒:

 

一、注意裝修問題

 

裝修過程方面

 

自家裝修與別人無關的想法一去不復返了,業主裝修就要尊重物業管理公司的管理權。要尊重鄰里關系,業主應如何在保證裝修時間和裝修質量的前提下規范裝修是十分重要的。

 

裝修首先要做到依法:

 

1、《物業管理條例》第46條規定:對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業管理企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

 

2、《物業管理條例》第53條規定:業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

 

3、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第13條規定:裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前,應當向物業管理企業或者房屋管理機構(以下簡稱物業管理單位)申報登記。

 

4、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第15條規定:物業管理單位應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業。裝修人對住宅進行裝飾裝修前,應當告知鄰里。

 

幾乎每一個新建的小區都有裝修擾民的事情發生,但有些小區的物業管理公司就能夠協調好業主之間的關系,這既是物業管理公司的權利,也是他們的責任與義務。因而當類似事情發生時,物業管理公司不能推卸責任,應當在入住前就做好各項準備工作,規定好裝修時間,以免業主之間再次發生不必要的矛盾。

 

業主既然把裝修管理的權利賦予物業管理公司,物業管理公司就應該去行使這項權利,履行這項義務。

 

當然,物業管理公司不是政府行政單位,沒有行政的權利,不可能強行禁止施工,但是物業管理部門可以請雙方業主、業主管理委員會、居委會、街道辦、派出所人員一起來協商解決,這樣做一般業主都是可以接受的,效果往往也是很明顯的。但最終還是要看業主對擾民的態度。設身處地的為對方著想,換位思考,解決問題是比較妥善的。

 

另外,為了避免室內裝修對鄰居的干擾,業主還可以采取如下主要措施:

 

(1)裝修前發通知給同一樓層及上下樓層住戶,讓他們做好思想準備和采取一些預防措施。

 

(2)選擇信譽好、實力強、人員精的裝修隊,并盡量縮短裝修工期。

 

(3)明確規定裝修作業的時間,要求裝修垃圾及時清理。

 

(4)對噪聲很大的工具、大功率工具、電焊等要限時、限地使用、保障公共道路、用地通暢、整潔不被侵占。

 

(5)及時聽取鄰居們的意見,對違規施工人員視其情節輕重分別給予警告、責令賠償損失等處罰。

 

裝修內容方面

 

房屋根據設計功能不同,設計要求也不同,廚房和衛生間地面需加設特殊的防水層,以免滲漏。如不能改變房屋設計用途,把沒有設防水層的房間改造為衛生間,造成滲漏,侵害了鄰居的合法權益。

 

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規定:“住宅室內裝飾裝修活動,禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間。”第三十三條第一款規定:“因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀損等,裝修人應當負責修復和賠償;屬于裝飾裝修企業責任的,裝修人可以向裝飾裝修企業追償。”

 

二、出租物業注意相鄰權限制

 

我國法律中“相鄰權”有著明確的定義,即兩個或兩個以上相互毗鄰不動產的占有、使用者在對不動產行使所有權或使用權時而發生的權利義務關系。不難看出,確保“相鄰權”不受侵害,恰恰是業主行權時必須遵守的法律前提。從這個意義上說,作為業主固然有租售自家房產的權利,但是,這些房產如何使用,租給誰,相鄰物業的業主卻有說“不”的權利。一言以蔽之,業主行權非但不能繞過相鄰業主的權益,恰恰相反,獲得相鄰業主的認同,不侵犯相鄰業主的基本權益,才是業主行權的必須前提。


乍一看來,“我的地盤我做主”,似乎天經地義。不過,在自家地盤做主影響到鄰里的生活,侵犯到鄰居的權益,就應當受到制約,而權利受到侵犯的相鄰業主也完全有理由維護自身的權益。依據我國法律規定,任何人妨礙權利人相鄰權的行使,都可構成對相鄰權的侵犯。相鄰業主對于安全性及擾民的擔憂,當然并非杞人憂天,更非無理取鬧。既然如此,業主出租房屋當然應該尊重相鄰業主的權利,并征得他們的同意才是。業主有權出租自己的物業,但也應該正確處理諸如通行、采光、治安、噪音及空氣污染等方面的相鄰關系,合理使用所有權或使用權,不得為獲得收益而對相鄰各方造成干擾和損失,否則,就是侵權行為,當然會受到鄰居的反對。

 

不占用公共區域、不擾民

 

尊重“相鄰權”,是個法規問題,更是道德修養問題,因為這些事情本來就是生活中的小事,只要我們稍稍留心,心中有鄰,很容易解決,犯不著為些小事對簿公堂。其實私自占用公共區域、擾鄰的事情有無數種,比如:在樓道放置私人物品、夜深人靜的時候,你卻能聽到洗衣機的嗡嗡聲;夜半睡得正酣的時候,卻會被打牌者的爭吵聲鬧醒;沒事兒你想在家靜靜地寫篇文章或讀本書、上上網,忽然不知來自何處的音響發了瘋似的非要你“免費欣賞”;炎炎夏日孩子正在緊張地為高考備戰,可發著刺耳聲的電鉆、電鋸也在為主人的房屋裝修不分晝夜地苦戰……凡此種種,都是對鄰居、對他人生活的一種妨礙、干擾和侵害。


一般情況下,業主們很難維護自己的“相鄰權”。一方面,礙于情面,同住一個小區,低頭不見抬見的,誰好意思撕開臉說事?另一方面,物業、城管、工商等部門監管不力,也使得此類問題越來越普遍。社區和諧是社會和諧、城市和諧的基礎。社區的鄰里之間,居民與管理、服務部門之間的矛盾是客觀存在的,如何化解矛盾、促進和諧呢?我看關鍵在于公開、坦誠的溝通,唯其如此才能少一些誤解,少一些矛盾,多一些溫馨。溝通既是社區生活的凝聚劑,更是促進社區交流、社會和諧的動力。以此次相鄰權的爭議為例,租賃方、經營方完全可以給居民擺出設計模型,為大家認真地講解,談談其中的利與弊,談談如何以切實的有效措施化解居民的后顧之憂。通過這樣的溝通交流,居民可以增加對項目的了解,知道租賃部門已經做了什么,正在做什么,如何克服對居民生活可能的干擾。這樣一來,雙方完全可以在溝通中加強了解,有些事就能夠迎刃而解了。如果一味地忽視居民的知情權,忽視與居民的溝通交流,有些事即便很小,也有可能被誤會放大,從而導致矛盾沖突升級。

 

四、合法住改商

 

在小區內,購買一層和夾層的部分居民將所購買性質為住宅的房產改為商用,用于經營,如:洗衣店、藥店、建材店、便利店等,個別業主在住宅內經營辦事處、公司等,在樓內進行經營活動,不但嚴重擾民還會出現噪音、異味、光污染、環境污染、破壞電子門、長時間占用電梯、散雜人員出入亂竄等現象,正常居住生活的業主對此頗有意見,業主產生意見后,來找物業公司,物業公司采取勸阻,舉報的辦法加以制止,甚至發生流血沖突,但收效甚微,業主有意見,經營戶有意見,物業公司無奈,政府執法部門不作為,把所有的矛盾集中在物業服務企業上,業主不理解,認為交了物業服務費,物業就應該包打天下,對此,依據2007年10月1日起開始執行的中華人民共和國物權法和物業管理條例,對業主和物業服務企業的權利予以說明。

 

《中華人民共和國物權法》關于住宅改變為經營性用房的相關法律條文:

 

第七十條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

 

第七十一條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。

 

第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。

 

因此,上述法律規定業主享有對自己房產專有部分的占有、使用、收益和處分的權利,有明確的物權,其他任何人是不能侵犯的,但是在處置使用上是不得違反法律、法規以及管理規約的,業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。也就是說,要想改變房屋使用用途,是需要經有利害關系的業主同意,而不是物業服務企業的同意,在這部法里,已經明確各方的權利義務。

 

最重要的一點,及時繳納物業費!

 

注意了上述幾方面問題,業主就可以放心的使用物業,在鄰居眼里,你就是一位仁德的君子,在物業服務單位面前,你是一位開明的業主,在法律面前,你將是一位合格的公民。

 

來源:物業管理資訊


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